Dans une vente immobilière, accepter une offre d’achat peut sembler n’être qu’une formalité. Pourtant, c’est un acte aux conséquences juridiques bien réelles, en particulier pour le vendeur. Peut-on changer d’avis après avoir accepté une offre ? Est-on engagé dès ce moment ? Que se passe-t-il en cas de surenchère ou d’offres concurrentes ? Faisons le point avec des exemples concrets… et des décisions de justice récentes.
L’acceptation d’une offre d’achat : un engagement juridique
Lorsqu’un vendeur acceptepurement et simplementune offre d’achat, sans condition ni réserve, il s’engage. Cet accord forme ce que l’on appelle un avant-contrat, même sans signature ultérieure.
LaCour de cassation (1re chambre civile, 8 septembre 2021, n° 20-12.171)a rappelé que le vendeur qui se rétracte après avoir accepté une offre ferme s’expose à des conséquences. L’acquéreur peut demanderl’exécution forcée de la vente, ou uneindemnisation.
Même raisonnement dans un arrêt du15 juin 2022 (n° 20-22047): l’acceptation d’une offre équivaut à un contrat, engageant pleinement les deux parties. La signature d’un compromis n’est pas une condition obligatoire pour que l’engagement soit reconnu.
Quand le vendeur peut refuser de signer : la nécessité d’un compromis conforme
Le vendeur conserve la possibilité derefuser de signer un compromis, maisseulement si le projet de contrat ne respecte pas les conditions de l’offre acceptée. Ce point est fondamental.
C’est ce que rappelle laCour de cassation (3e chambre civile, 18 janvier 2024, n° 22-18.996): l’engagement n’est valable que si la promesse ou le compromis eststrictement conforme à l’offre initiale. Toute modification, même apparemment mineure (délais, conditions suspensives…), peut légitimement justifier un refus de signature.
Exemple classique : l’ajout d’une condition suspensive de financementqui n’était pas mentionnée dans l’offre. Dans un arrêt du28 mars 2006 (n° 05-14.090), la Cour a donné raison au vendeur qui avait refusé de signer dans cette situation.
Ce qu’il se passe en cas de surenchère après acceptation
Il m’est arrivé récemment, lors de la vente d’unemaison de village avec jardin à La Fare-les-Oliviers, de recevoir unesurenchèrequelques heures après que le vendeur avait accepté une première offre.
Que dit la loi dans ce cas ?
Une fois qu’une offre est acceptée, le vendeur est engagé.Il ne peut pas revenir sur sa décision pour privilégier une autre offre, même si elle est plus avantageuse. Le droit est clair : accepter une offre ferme et sans réserve crée un engagement juridique, à condition que la promesse respecte exactement les termes de l’offre.
En revanche,tant que le vendeur n’a pas formellement accepté une offre, il reste libre de choisir l’acquéreur qui lui semble le plus fiable, ou dont le projet est le plus avancé.
Deux offres au prix reçues en même temps : qui a la priorité ?
C’est une situation fréquente : plusieurs candidats font uneoffre au prixen même temps. Qui le vendeur doit-il choisir ?
Contrairement à une idée reçue, la loi ne l’oblige pas à retenir la première arrivée.Tant qu’il n’a accepté aucune offre, il peut :
Choisir le dossier le plus solide (apport personnel, financement validé, délais souples…)
Prendre en compte la fiabilité du projet dans sa globalité
La priorité ne repose pas sur l’ordre de réception, mais sur lechoix éclairé du vendeur, qui doit s’appuyer sur une vision globale des propositions reçues.
À retenir pour sécuriser votre transaction
Une offre d’achatacceptée sans réserveengage juridiquement le vendeur.
Cet engagement tientà condition que le compromis respecte exactement les termes de l’offre.
Le vendeur peutrefuser de signerun compromis modifié, sans faute.
Unesurenchère postérieure à l’acceptationne permet pas de revenir en arrière.
En cas d’offres concurrentes, le vendeur reste libre de son choix tant qu’aucune n’a été acceptée.
FAQ – Questions fréquentes sur l’acceptation d’une offre d’achat
Est-ce que je peux changer d’avis après avoir accepté une offre d’achat ?
En principe,non: une offre acceptée sans réserve engage juridiquement le vendeur. Toutefois, cet engagement ne vautque si le compromis proposé respecte exactement les conditions de l’offre. Si ce n’est pas le cas, le vendeur peut refuser de signer sans commettre de faute.
Peut-on m’obliger à vendre si j’ai accepté une offre ?
Oui, à condition que le compromis proposé soitstrictement conforme à l’offre acceptée. L’acquéreur peut alors demanderl’exécution forcée de la venteou uneindemnisationsi le vendeur se dédit sans motif valable.
Et si je reçois une offre plus intéressante après coup ?
Trop tard.Une fois une offre acceptée, le vendeur est engagé. Il ne peut pas revenir en arrière pour en privilégier une autre, même plus avantageuse.
Je reçois deux offres au prix en même temps : laquelle dois-je choisir ?
Tant qu’aucune offre n’a été formellement acceptée,le vendeur est librede choisir l’acquéreur qui lui semble le plus fiable et le plus solide.
Puis-je refuser de signer un compromis si l’acheteur ajoute une condition suspensive ?
Oui.Si cette clause n’était pas prévue dans l’offre acceptée, le vendeur peutrefuser le compromis modifié, sans être en tort.
Le conseil expert de Nelly Corne
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Un accompagnement solide vous protège, vous rassure, et sécurise votre projet.
Basée àLa Fare-les-Oliviers, j’ai accompagné plus de 400 familles dans leur parcours immobilier avec un seul objectif : leur apporter clarté, rigueur et sérénité dans chaque étape.
Un "oui" réfléchi vaut toujours mieux qu’un "oui" précipité.
